Individuelle Beteiligungen

Individuelle Beteiligungen

Kapital sichern und vermehren mit Immobilien-Investments

Leitzins Verlauf

Inflation weiter hoch – Weitere Zinserhöhung oder Zinspause?

Die Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmte lange Zeit die Entwicklung des Finanzmarktes. In ihrer Sitzung am 9. Juni 2022 beschloss die EZB den im März 2016 eingeführten historisch niedrigen Leitzins von 0,00 Prozent im Juli um 0,5 Prozentpunkte anzuheben. Die weiter gestiegene Inflation erforderte weitere Reaktionen zur Begrenzung der Teuerungsrate. In weiteren acht Schritten erhöhten die Währungshüter in den folgenden Monaten die Zinsen bis auf aktuell 4,25 Prozent. Die zu hohe Inflation scheint im zweiten Quartal 2023 zumindest nicht mehr zu steigen. Ist der Leitzinsgipfel in Sichtweite?

Die Inflation in der Folge der Corona-Pandemie wurde durch die Folgen des Krieges in der Ukraine verstärkt. Dies hat die EZB zu schnellerem Handeln gezwungen als die Währungshüter bei ihrer ersten Leitzinserhöhung im Juli 2022 erwartet hatten. Der Krieg in der Ukraine hat die Energiepreise in ungeahnte Höhen getrieben. Auch wenn die Preise für Energie inzwischen wieder gesunken sind, setzt sich der Preisanstieg für andere Waren und Dienstleistungen, insbesondere Nahrungsmittel, fort. Während die Inflationsrate von 7,5% im Juli 2022 auf 10,0% im September stieg, erreichte sie im Oktober mit 10,4% ihren bisherigen Höchststand. Nach 10 % im November ging sie im Dezember auf 8,6% zurück. Zu Jahresbeginn hat die Inflation im Januar leicht auf 8,7% zugelegt und blieb im Februar 2023 auf diesem Niveau. Im März sank die Teuerungsrate auf 7,4% und hat sich seitdem in der Tendenz abgeschwächt bleibt aber auf einem hohen Niveau: Im Juli liegt sie bei 6,2%. („Inflationsrate im Juli 2023 +6,2%, destatis.de, Pressemitteilung Nr. 311, 08.08.2023)

Obwohl die Gesamtinflation in den letzten Monaten zurückgegangen ist, sieht Christine Lagarde, Präsidentin der EZB, auch im August 2023 noch keinen Anlass für eine Entspannung. Auf dem Notenbanker-Treffen in Jackson Hole (USA) äußerten sich die EZB-Chefin und Fed-Präsident Jerome Powell mit fast identischen Botschaften: Die Märkte müssen sich auf weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) und der US-Notenbank Fed einstellen. „Der Kampf gegen die Inflation ist noch nicht gewonnen“, betonte Lagarde bei ihrer Rede. Sie wolle die Zinssätze so lange „auf einem restriktiven Niveau halten wie nötig, um die Inflation zurück zu unserem mittelfristigen Ziel von zwei Prozent zu bringen“. Für die kommende EZB-Sitzung am 14. September 2023 legte sich Lagarde jedoch nicht fest, was das bedeutet. Diskutiert wird, ob die Notenbank den Leitzins ein weiteres Mal anheben oder eine Pause einlegen wird, um die vergangenen Zinsschritte erst einmal wirken zu lassen. („Jackson Hole: Zinserhöhungen laut Fed-Chef Jerome Powell möglich“, handelsblatt.com, 25.08.2023)

Damit erneuerte Lagarde die Einschätzung der Währungshüter anlässlich der EZB-Sitzung im Juli 2023. In den Erläuterungen zu den geldpolitischen Beschlüssen heißt es: „Die zugrunde liegende Inflation bleibt insgesamt hoch, auch wenn bei einigen Messgrößen Anzeichen einer Abschwächung zu erkennen sind. Die bisherigen Zinserhöhungen zeigen weiterhin eine starke Wirkung: Die Finanzierungsbedingungen haben sich erneut verschärft und dämpfen zunehmend die Nachfrage. Dies ist ein wichtiger Faktor bei der Rückführung der Inflation zum Zielwert.“
Das Ziel der EZB ist nach wie vor eine zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen Wert von 2 Prozent. Bei der Festlegung der angemessenen Höhe und Dauer des restriktiven Niveaus will der EZB-Rat auch künftig einen datengestützten Ansatz verfolgen. „Seine Zinsbeschlüsse werden weiterhin vor allem auf seiner Einschätzung der Inflationsaussichten vor dem Hintergrund aktueller Wirtschafts- und Finanzdaten, der Entwicklung der zugrunde liegenden Inflation sowie der Stärke der geldpolitischen Transmission basieren.“
(„Geldpolitische Beschlüsse“, EZB, Pressemitteilung, 27.07.2023)

Mit mehreren großen Zinssprüngen haben sich die Währungshüter jedoch auf eine Gratwanderung begeben. Mit der Erhöhung des Leitzinses gehen sie das Risiko ein, den wirtschaftlichen Abschwung zu begünstigen. Einer vorläufigen Schnellschätzung von Eurostat zufolge war noch im Mai davon ausgegangen worden, dass die Wirtschaft im Euroraum im ersten Quartal 2023 um 0,1% wachsen würde. („Erklärung zur Geldpolitik“, EZB, Pressemitteilung, 16.05.2023)

Die Wirtschaftsleistung hat sich jedoch im 2. Quartal 2023 anders entwickelt und ist im Vergleich zum Vorquartal stagniert. Im Winterhalbjahr war die deutsche Wirtschaft zwei Quartale in Folge geschrumpft und damit in eine sogenannte technische Rezession gerutscht. Die erhoffte Frühjahrsbelebung sei somit ausgefallen und Deutschland hat damit die Rezession nur knapp hinter sich gelassen. Positiv sieht das Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes: „Nach den leichten Rückgängen in den beiden Vorquartalen hat sich die deutsche Wirtschaft im Frühjahr stabilisiert“. („Bruttoinlandsprodukt: Ausführliche Ergebnisse zur Wirtschaftsleistung im 2. Quartal 2023“, destatis.de, Pressemitteilung Nr. 336, 25.08.2023)

Doch die Aussichten für die kommenden Monate haben sich nach Einschätzung mancher Volkswirte eingetrübt. Auch im aktuellen Sommerquartal werde die deutsche Wirtschaftsleistung wohl weitgehend unverändert bleiben, hieß es im Bundesbank-Monatsbericht für den August 2023. Wirtschaftsforschungsinstitute und viele Bank-Ökonomen gehen sogar davon aus, dass Europas größte Volkswirtschaft im Gesamtjahr 2023 leicht schrumpfen wird und damit in eine Rezession rutscht. („Deutsche Wirtschaft stagniert – Auch im Frühjahr kein Schwung für die Konjunktur“, tagesschau.de, 25.08.2023)

Welchen Einfluss diese Konjunkturentwicklung auf die kommende Zinsentscheidung der Währungshüter am 14. September haben wird, ist ungewiss: Mit Blick auf künftige Zinsentscheidungen sagte EZB-Präsidentin Christine Lagarde, dass sowohl Zinserhöhungen als auch eine Zinspause möglich seien. („Schätzung der EZB – Kerninflation hat wohl Höhepunkt überschritten“, tagesschau.de, 04.08.2023)

Immobilien in Deutschland bleiben eine alternative Investment-Chance

Die Ära der Nullzinspolitik ist beendet. Für risikoaverse Investoren stellen sich unter den veränderten Zinsbedingungen auf der Suche nach einer attraktiven Rendite neue Fragen. Die Spekulation auf weiter steigende Aktiengewinne ist für manche Investoren, wie z.B. Stiftungen, Versicherungen und Pensionskassen, eine Investment-Strategie, die (zu) große Risiken mit sich bringt. Vor dem Hintergrund einer schwer kalkulierbaren Kursentwicklung an den Aktienmärkten – insbesondere während und in der Folge des Krieges in der Ukraine – bieten nach Überzeugung der IMMOVATION ausgesuchte Immobilien in Deutschland für institutionelle Investoren nach wie vor ein vergleichsweise risikoarmes Investment.

Immobilien – insbesondere Wohnimmobilien – haben sich bereits in der Vergangenheit unter wechselhaften Wirtschaftsbedingungen als wertstabiler Sachwert bewährt. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien schon seit Gründung der IMMOVATION AG der Asset-Schwerpunkt des Unternehmens.

Wohnimmobilienmarkt vergleichsweise robust – Mieten steigen
Die Geschäftsführung erwartet für den Wohnimmobilienmarkt auf absehbare Zeit eine reduzierte Preisdynamik im Vergleich zum ungewöhnlich starken Preiswachstum der vergangenen Jahre. Im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken veröffentlicht die vdpResearch GmbH quartalsweise einen Immobilienpreisindex. Laut Index sind die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3,3 Prozent zurückgegangen. Gegenüber dem direkten Vorquartal verringerten sich die Preise um 2,3 Prozent. Ein stärkeres Nachlassen der Veränderungsraten habe es seit Beginn der Indexaufzeichnungen weder auf Jahres- noch auf Quartalssicht gegeben. Als Ursache sieht der VDP vor allem die Inflation und das veränderte Zinsumfeld als Folge der Erhöhungen der Leitzinsen. Hinzu käme die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Konjunktur.

In der Folge sei die Nachfrage von Investoren und privaten Haushalten nach Immobilien gesunken. Positiv bewerten die Analysten die nach wie vor niedrige Arbeitslosigkeit in Deutschland, die das Risiko etwaiger Kreditausfälle in der Wohnimmobilienfinanzierung eindämme. Insgesamt hätten die aktuellen Belastungsfaktoren zu einem Preisrückgang über alle Objektklassen hinweg geführt, wenngleich auch in unterschiedlicher Ausprägung. Auf dem Markt für Wohnimmobilien gaben die Preise um 2,1 Prozent im Jahresvergleich und um 2,0 Prozent im Quartalsvergleich nach.

Insgesamt haben sich laut VDP die Wohnimmobilienpreise – verglichen mit der Entwicklung bei Gewerbeimmobilien – noch recht robust gezeigt. Ursache für den moderaten Preisrückgang bei Wohnimmobilien sei die nach wie vor geringe Bautätigkeit und die hohe Nachfrage nach Wohnraum. Beides wirke stabilisierend, hätte aber auch zur Konsequenz, dass die Mieten für Wohnraum stark ansteigen.“ („vdp-Immobilienpreisindex: Preiskorrektur am Immobilienmarkt hält weiter an“, vdpResearch GmbH, Pressemitteilung, 10.05.2023)

Prognose: Erholung des deutschen Immobilienmarktes in 2023
Eine aktuelle-Studie der Sparda-Bank zeigt, dass gerade in unsicheren Zeiten der Wunsch nach der Sicherheit einer eigenen Immobilie ungebrochen groß ist: 74 Prozent der Menschen in Deutschland möchten nach den Ergebnissen der Studie in einer eigenen Immobilie leben. Die Eigentumsquote stagniere allerdings schon seit einem Jahrzehnt bei unter 50 Prozent und liege damit im europäischen Vergleich auf dem letzten Platz. („Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“, Verband der Sparda-Banken e.V., Pressemitteilung, 10.05.2023)

Dass der Wohnimmobilienmarkt auch in Zeiten multipler Krisen Investmentchancen bieten kann, zeigen Zahlen zur Kaufpreisentwicklung von ImmoScout24 aus dem April 2023. Nachdem die Angebotspreise für Kaufimmobilien im vierten Quartal des letzten Jahres Preiskorrekturen von bis zu 10 Prozent erlebten, zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2023, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauimmobilien im ersten Quartal um 2,3 Prozent zugelegt haben. Im Vorquartal lag die Preisentwicklung für Bestandswohnungen zum Kauf noch bei minus 4,3 Prozent und für Neubauwohnungen bei minus 6,4 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern folgen die Angebotspreise gegenüber dem Vorquartal mit plus 0,4 Prozent für Bestandsimmobilien und plus 0,2 Prozent im Neubau einer Seitwärtsbewegung. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, sieht in der Preiskorrektur bei Einfamilienhäusern und Wohnungen eine Erholung des Kaufmarktes im ersten Quartal 2023. („Preise für Immobilien ziehen wieder an. Kauf-Nachfrage nimmt weiter zu“, ImmoScout24, Pressemitteilung, 14.04.2023)

Hohe Nachfrage stößt auf Mangel an Wohnraum
Vor diesem Hintergrund ist es keine Überraschung, dass die Mietpreise in Deutschland in manchen Metropolen einen „historischen“ Anstieg zeigen, denn aufgrund gestiegener Bauzinsen ist der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar geworden. Das ImmoScout24 WohnBarometer aus dem April 2023 hat für die Nachfrage nach Bestands-Mietwohnungen seit dem vierten Quartal 2019 deutschlandweit eine Preissteigerung um 30 Prozent registriert. Für Neubau-Mietwohnungen hätten sich die Preise im gleichen Zeitraum verdoppelt. „Im Durchschnitt der sieben größten Metropolen legt die Nachfrage nach Mietwohnungen im ersten Quartal diesen Jahres 4 Prozent gegenüber der Nachfrage im vierten Quartal des letzten Jahres zu.“ („Historischer Anstieg bei Deutschlands Mieten“, ImmoScout24, Pressemitteilung, 13.04.2023)

Aus Daten des europäischen Statistikamts Eurostat geht hervor, dass Deutschland mit 1,07 Millionen Geflüchteten mehr Menschen aus der Ukraine beherbergt als jedes andere EU-Land. („31 March 2023: 3.9 million with EU temporary protection“, Eurostat, 08.05.2023) Die gewachsene Bevölkerungszahl sorgt für zusätzliche Nachfrageimpulse auf dem Mietwohnungsmarkt.

Vermietete Bestandsimmobilien sind beständige Einnahmequelle
Die geringe Zahl neu gebauter Wohnungen bewirkt, dass die Nachfrage auch langfristig höher sein wird als das verfügbare Angebot. Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe besitzt einen umfangreichen Bestand aus Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten in verschiedenen Regionen Deutschlands. Damit erzielt die Unternehmensgruppe dauerhaft Einnahmen aus Mieten in einem Umfang, der die weitere positive Unternehmensentwicklung auch bei einem reduzierten Käufermarkt gewährleistet.

Mit über 25 Jahren Markterfahrung verfügt die IMMOVATION-Unternehmensgruppe nachweislich über die Expertise für das Management und die Entwicklung von Immobilien. Die Unternehmensgruppe ist zudem inhabergeführt. Dies ist insbesondere in Krisensituationen ein klarer Wettbewerbsvorteil. So können der Marktdynamik entsprechende Entscheidungen schnell getroffen werden. Für institutionelle Investoren auf der Suche nach Anlage-Alternativen offeriert die IMMOVATION-Unternehmensgruppe individuelle Beteiligungsmodelle im Immobilien-Segment. Angestrebte Renditeziele können durch das erfahrene Management mit vertretbaren Risiko realisiert werden. Investoren profitieren von der fundierten und langjährigen Erfahrung der Geschäftsführung auf dem Kapitalmarkt und einem über Jahre gewachsenen Marktzugang.

Maßgeschneiderte Private Equity-Beteiligungen

Mit maßgeschneiderten Private Equity-Beteiligungen bieten wir Investoren Lösungen mit einer ausgewogenen Mischung aus Ertrag und Risiko jenseits unkalkulierbarer Aktienkurse. Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verfügt über die Expertise und den Zugang zum Immobilienmarkt, mit dem renditestarke Objekte zuverlässig identifiziert werden. Mit ihren Immobilienprojekten ist sie nachweislich in der Lage, Investoren am prosperierenden Immobilienmarkt Deutschland erfolgreich zu beteiligen. Das Research- und Investment-Team prüft Immobilienportfolios und Entwicklungsgrundstücke im Rahmen der Due Diligence-Analyse und bewertet das wirtschaftliche Entwicklungspotenzial der ausgewählten Objekte. Mögliche Risiken werden so zuverlässig erkannt, die Rentabilität des Investments eingeschätzt und ein optimales Rendite-Risiko-Profil entworfen. Auf dieser Grundlage bieten wir kundenorientierte Lösungen mit attraktiven Renditen, die Investoren das Engagement in das komplexe Immobilien-Asset erleichtern.

Erfahren Sie mehr über Ihre Chancen als Investor und sprechen Sie uns an. Ihre Ansprechpartnerin Manuela Schreiber freut sich auf den Dialog mit Ihnen.

Investment-Referenz I

Anleihe Immokles AG

Immokles

Privatplatzierung

Immobilien-Anleihe, Börse Frankfurt, 35 Mio. Euro

Die Immokles AG – eine Immobilien-Gesellschaft der IMMOVATION-Unternehmensgruppe – hat am 08.12.2015 eine Anleihe mit einem Volumen von 35 Millionen Euro platziert. Die Anleihe wurde vollständig im Rahmen einer Privatplatzierung von den Barmenia Versicherungen und einer Pensionskasse gezeichnet. Die nicht-öffentliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 08.12.2020 bot einen Zins von 4,0% p.a.. Die Emission wurde von der Equinet Bank AG als Lead Manager und Sole Bookrunner begleitet. Die Funktion des Sicherheiten-Treuhänders wurde von der Rödl Treuhand Hamburg GmbH übernommen.


Hintergrund – Entwicklungsprojekt „Lingner Altstadtgarten Dresden“
Die erste Anleihe der Immokles AG war ein Anlageprodukt für institutionelle Investoren, die angesichts fortdauernder Niedrigzinsen auf der Suche nach alternativen Anlage-Optionen sind. Zur Platzierung der Anleihe hat entscheidend beigetragen, dass die Anleihe zu 100% über das Grundstück des Entwicklungsprojektes „Lingner Altstadtgarten“ in Sachsens Landeshauptstadt Dresden besichert war.

Investoren bot das Areal außergewöhnliche Chancen: Sie ist die letzte Entwicklungsfläche dieser Größenordnung im Zentrum Dresdens. Mit dem Projekt „Lingner Altstadtgarten“ verfolgte die Immokles AG das Ziel, die Grundlagen für die Umwandlung des ehemaligen Industriegeländes im Zentrum Dresdens in ein urbanes Wohnquartier mit bis zu 3.000 Wohnungen zu schaffen. Im Rahmen eines Global-Verkaufs ist das Areal im Dezember 2019 an einen Projektentwickler veräußert worden. Damit wurde das Projekt Lingner Altstadtgarten erfolgreich abgeschlossen.

Weitere Projekte und Anleihen geplant
Die Immokles AG hat bisher vier Projektgesellschaften gegründet. Außer dem Entwicklungsprojekt Lingner Altstadtgarten in Dresden hat die Gesellschaft ein Portfolio mit 879 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten in Norddeutschland, ein Portfolio mit 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbeeinheiten in Salzgitter sowie 122 Wohnimmobilien in Schongau (Bayern) erworben. Der Ankauf weiterer Wohnimmobilienpakete in Deutschland ist geplant. In diesem Zusammenhang wird die Immokles AG gegebenenfalls weitere Anleihen für institutionelle Investoren begeben.

Investment-Referenz II

Anleihe Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)

Salamander Areal

In Rekordzeit platziert

Immobilien-Anleihe, Börse Stuttgart, 30 Mio. Euro

Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK), eine Tochtergesellschaft der IMMOVATION AG, hat im November 2012 eine Unternehmensanleihe im Freiverkehr der Börse Stuttgart begeben. Die Emission in Form von Inhaberschuldverschreibungen hat ein Volumen von 30 Millionen Euro und eine Laufzeit von 7 Jahren. Die Anleihe ist über eine Grundschuld in der Höhe von 30 Millionen Euro auf dem Grundstück des Salamander-Areals in Kornwestheim bei Stuttgart besichert.
Die Zeichnungsfrist der mit 6,75 Prozent p.a. verzinsten IPSAK-Anleihe konnte aufgrund der hohen Nachfrage bereits am ersten Zeichnungstag nach 90 Minuten vorzeitig beendet werden. Mit dem Emissionserlös aus der Anleihe sind von der IPSAK fünf Tochtergesellschaften gegründet worden. Sie entwickeln außerhalb des Salamander-Areals neue Projekte in Deutschland. Die Anleihe wurde zum Ende der Laufzeit, dem 06.12.2019, an die Anleihegläubiger zurückgezahlt.


Hintergrund – Revitalisierungsprojekt Salamander-Areal
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Das Unternehmen wurde zum Erwerb und Zur Revitalisierung des historischen Salamander-Areals in Kornwestheim bei Stuttgart gegründet.

Das Industriedenkmal umfasst eine Gesamtgrundstücksfläche von ca. 41.000 m² und ca. 90.000 m² Bruttogeschossfläche. Der Marktwert der vermieteten Immobilien des zum Jahreswechsel 2009/2010 von der Vivacon AG erworbenen Areals liegt laut einem Gutachten auf Basis der Soll-Erträge bei ca. 81 Mio. Euro.

Im Verlauf der Revitalisierung wurden bis auf wenige Restflächen alle Gewerbeflächen an Dienstleister und Gewerbebetriebe vermietet. Als Hauptmieter wurde das Land Baden-Württemberg gewonnen. Bis Ende 2017 ist auf einer Fläche von über 30.000 Quadratmetern durch aufwendige Umbauten das Grundbuchzentralarchiv des Landes entstanden – eines der größten Archive Deutschlands. Darüber hinaus wurden Loft-Mietwohnungen geschaffen, eine Kindertagesstätte gebaut und acht Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungen errichtet und verkauft.

In der abschließenden Revitalisierungsphase sind ab 2016 weitere 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten, ein REWE-Lebensmittelmarkt und 206 Tiefgaragenplätze entstanden. Zum Ende des ersten Quartals 2018 sind die letzten Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig geworden. Alle Wohnungen sind verkauft.

Mit der Revitalisierung des ehemals ausschließlich gewerblich geprägten Salamander-Areals durch die IPSAK ist ein lebendiger kleiner Stadtteil mit einer Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe entstanden. Mit diesem Projekt ist es der IMMOVATION gelungen, das Industriedenkmal vor den Toren Stuttgarts in eine nachhaltige Ertragsquelle umzuwandeln, das auf Dauer Teil ihres Immobilienbestandes ist.