Individuelle Beteiligungen

Individuelle Beteiligungen

Kapital sichern und vermehren mit Immobilien-Investments

Leitzins Verlauf

Kurswende: Anhaltende Inflation veranlasst EZB zu einer Änderung ihrer Zinspolitik

Die Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmte seit Jahren die Entwicklung des Finanzmarktes. In ihrer Sitzung am 9. Juni 2022 beschloss die EZB den im März 2016 eingeführten historisch niedrigen Leitzins von 0,00 Prozent im Juli um 0,5 Prozentpunkte anzuheben. Die entgegen der Erwartung der EZB im Anschluss an diese Zinsanhebung weiter gestiegene Inflation erforderte dringend weitere Reaktionen zur Begrenzung der Teuerungsrate. Europas Währungshüter hatten lange an der Einschätzung festgehalten, die steigende Inflation sei von Sonderfaktoren getrieben und daher vorübergehend.

Die Inflation in der Folge der Corona-Pandemie wurde durch die Folgen des Krieges in der Ukraine verstärkt. Dies hat die EZB zu schnellerem Handeln gezwungen als die Währungshüter bei ihrer ersten Leitzinserhöhung im Juli erwartet hatten. Der Krieg in der Ukraine hat die Energiepreise auf nicht absehbare Zeit in ungeahnte Höhen getrieben. In der Folge verteuerten sich auch andere Waren und Dienstleistungen, insbesondere viele Nahrungsmittel. Während die Inflationsrate von 7,5% im Juli 2022 auf 10,0% im September stieg, erreichte sie im Oktober mit 10,4% ihren bisherigen Höchststand und sank im November geringfügig auf 10,0%. (destatis.de, Pressemitteilungen Nr. 336 vom 10.08.2022, Nr. 472 vom 11.11.2022, Nr. 499 vom 29.11.2022).

Die anhaltende Teuerung hat die Einschätzung der Inflationsentwicklung von Christine Lagarde, Präsidentin der EZB, geändert: „Die Inflation ist nach wie vor deutlich zu hoch und wird für längere Zeit über unserem Zielwert bleiben.“ („Erklärungen zur Geldpolitik“, EZB, Pressemitteilung, 27.10.2022) Um diesem Trend entgegen zu wirken, hob die EZB den Leitzins nach der ersten Erhöhung um 0,5% zweimal hintereinander deutlich um 0,75% an, sodass er seit Oktober bei 2,0% liegt.

Lange hatten die Währungshüter gezögert, entschieden gegen die Inflation vorzugehen. Sie gingen davon aus, dass sie sich innerhalb weniger Monate wieder „normalisieren“ würde. Mit mehreren großen Zinssprüngen haben sich die Währungshüter jedoch auf eine Gratwanderung begeben. Mit der Erhöhung des Leitzinses gehen sie das Risiko ein, den wirtschaftlichen Abschwung zu begünstigen. Die EZB erwartet, dass sich die Wirtschaftstätigkeit im Euroraum im dritten Quartal 2022 erheblich verlangsamen wird. Die Währungshüter rechnen für den Rest des laufenden Jahres und Anfang 2023 mit einer weiteren Abschwächung der Konjunktur. („Erklärungen zur Geldpolitik“, EZB, Pressemitteilung, 27.10.2022)

Um ihren 2 %-Inflations-Zielwert mittelfristig zu gewährleisten, will die EZB „den künftigen Leitzinspfad an der Entwicklung der Inflations- und Wirtschaftsaussichten ausrichten. Dabei folgen wir dem Ansatz, Zinsschritte von Sitzung zu Sitzung festzulegen.“ („Erklärungen zur Geldpolitik“, EZB, Pressemitteilung, 27.10.2022)
Mit dieser unbestimmten Zielplanung ist davon auszugehen, dass auch künftig negative Auswirkungen auf die Wirtschaft in Kauf genommen werden und weitere Zinserhöhungen erfolgen können, um die Inflation auf den angestrebten 2%-Pfad zu dirigieren. „Laut der letzten Umfrage der EZB im Oktober unter geldpolitischen Analysten (‘Survey of Monetary Analysts’) gingen die Befragten von einem Leitzinsniveau von 2,25 bis 3,00 Prozent im kommenden Jahr aus.“ („Wie hoch steigen die Zinsen noch?“, tagesschau.de, 30.11.2022)

Immobilien in Deutschland bleiben eine alternative Investment-Chance

Die Ära der Nullzinspolitik ist beendet. Für risikoaverse Investoren stellen sich unter den veränderten Zinsbedingungen auf der Suche nach einer attraktiven Rendite neue Fragen. Die Spekulation auf weiter steigende Aktiengewinne ist für manche Investoren, wie z.B. Stiftungen, Versicherungen und Pensionskassen, eine Investment-Strategie, die (zu) große Risiken mit sich bringt. Vor dem Hintergrund einer schwer kalkulierbaren Kursentwicklung an den Aktienmärkten – insbesondere während und in der Folge des Krieges in der Ukraine – bieten nach Überzeugung der IMMOVATION ausgesuchte Immobilien in Deutschland für institutionelle Investoren nach wie vor ein vergleichsweise risikoarmes Investment.

Immobilien – insbesondere Wohnimmobilien – haben sich bereits in der Vergangenheit unter wechselhaften Wirtschaftsbedingungen als wertstabiler Sachwert bewährt. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien schon seit Gründung der IMMOVATION AG der Asset-Schwerpunkt des Unternehmens.

Wohnimmobilienmarkt mit reduzierter Preisdynamik
Die Geschäftsführung erwartet für den Wohnimmobilienmarkt auf absehbare Zeit eine reduzierte Preisdynamik im Vergleich zum ungewöhnlich starken Preiswachstum der vergangenen Jahre. Eine Studie der Interhyp AG zeigt einen Rückgang der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2022 in Folge. Die Autoren der Studie führen den Preisrückgang auf die gestiegenen Bauzinsen und die Inflation zurück. Jörg Utecht, CEO der Interhyp-Gruppe: “Momentan sehen wir eine abwartende Haltung: Käuferinnen und Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. … Die aktuellen Preisrückgänge bieten neue Chancen und Spielräume für die Preisverhandlung.” In den nächsten Wochen erwartet Interhyp weitere Rückgänge. Weil sich im ersten Quartal 2022 der Preisanstieg der Vorjahre mit einem Plus von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal sogar noch beschleunigt hatte, wird sich am Ende des Jahres voraussichtlich dennoch ein Plus im Vergleich zum Vorjahr ergeben. („Interhyp-Studie: Rückgang der Immobilienpreise im zweiten Quartal in Folge“, Pressemitteilung, 17.11.2022)

Immobilienpreise auch 2022 gestiegen – Markt bleibt vergleichsweise stabil
Einer Marktanalyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. zufolge sind die Immobilienpreise auch in 2022 weiter gestiegen: Eigenheime und Eigentumswohnungen seien in diesem Jahr im Durchschnitt von 97 untersuchten Städten um elf Prozent teurer als im vergangenen Jahr. Die Mieten seien dagegen nur um vier Prozent gestiegen und haben damit deutlich weniger zugelegt. Weil sich Kaufpreise und Mieten auseinanderentwickeln befürchtet das Institut, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen könnte. Die Analysten schätzen das Risiko jedoch als relativ gering ein: „Und vor allem gehen die hohen Immobilienpreise weiterhin vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück. In vielen deutschen Großstädten wächst die Bevölkerung wieder, während aufgrund der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen, enorm gestiegener Baukosten und vielerorts auch personeller Engpässe zu wenige neue Wohnungen entstehen.“ Die Interhyp erwartet, dass der Immobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise stabil bleiben wird. „Zwar verschlechtern sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen zusehends. Die Banken vergeben zudem schon seit Anfang 2022 deutlich weniger neue Wohnungsbaukredite. Dennoch: Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung ist nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte ist nicht abzusehen.“ („Immobilienpreise steigen weiter – Erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen“, DIW Berlin, Pressemitteilung, 23.11.2022)

Hohe Nachfrage stößt auf Mangel an Wohnraum
Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) deutet für das dritte Quartal 2022 ebenfalls auf eine Trendwende am Immobilienmarkt hin: „Zwar weisen die Immobilienpreise in Deutschland im dritten Quartal 2022 noch einen Anstieg um 4,7% gegenüber dem dritten Quartal 2021 auf, gegenüber dem zweiten Quartal 2022 sind sie jedoch um 1,0% gefallen.“ Jens Tolckmitt, vdp-Hauptgeschäftsführer, weist jedoch darauf hin, dass sich die Neuvertragsmieten, gegenüber dem dritten Quartal 2021 um 4,8% und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,6% erhöhten. Die nach wie vor hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt stoße auf einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. „Hinzu kommt als Nachfrager die Gruppe derjenigen, die eigentlich kaufinteressiert sind, für die der Traum vom Eigenheim aufgrund der Inflation und der Zinsanstiege aber vorerst zwangsweise unerfüllt bleibt“, erläutert Tolckmitt. („vdp-Immobilienpreisindex: Anzeichen für Trendwende bei Immobilienpreisen, vdp, Pressemitteilung, 10.11.2022)

Vermietete Bestandsimmobilien sind beständige Einnahmequelle
Die geringe Zahl neu gebauter Wohnungen bewirkt, dass die Nachfrage auch langfristig höher sein wird als das verfügbare Angebot. Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe besitzt einen umfangreichen Bestand aus Wohn- und Gewerbeimmobilien in Städten in verschiedenen Regionen Deutschlands. Damit erzielt die Unternehmensgruppe dauerhaft Einnahmen aus Mieten in einem Umfang, der die weitere positive Unternehmensentwicklung auch bei einem reduzierten Käufermarkt gewährleistet.

Mit über 25 Jahren Markterfahrung verfügt die IMMOVATION-Unternehmensgruppe nachweislich über die Expertise für das Management und die Entwicklung von Immobilien. Die Unternehmensgruppe ist zudem inhabergeführt. Dies ist insbesondere in Krisensituationen ein klarer Wettbewerbsvorteil. So können der Marktdynamik entsprechende Entscheidungen schnell getroffen werden. Für institutionelle Investoren auf der Suche nach Anlage-Alternativen offeriert die IMMOVATION-Unternehmensgruppe individuelle Beteiligungsmodelle im Immobilien-Segment. Angestrebte Renditeziele können durch das erfahrene Management mit vertretbaren Risiko realisiert werden. Investoren profitieren von der fundierten und langjährigen Erfahrung der Geschäftsführung auf dem Kapitalmarkt und einem über Jahre gewachsenen Marktzugang.

Maßgeschneiderte Private Equity-Beteiligungen

Mit maßgeschneiderten Private Equity-Beteiligungen bieten wir Investoren Lösungen mit einer ausgewogenen Mischung aus Ertrag und Risiko jenseits unkalkulierbarer Aktienkurse. Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verfügt über die Expertise und den Zugang zum Immobilienmarkt, mit dem renditestarke Objekte zuverlässig identifiziert werden. Mit ihren Immobilienprojekten ist sie nachweislich in der Lage, Investoren am prosperierenden Immobilienmarkt Deutschland erfolgreich zu beteiligen. Das Research- und Investment-Team prüft Immobilienportfolios und Entwicklungsgrundstücke im Rahmen der Due Diligence-Analyse und bewertet das wirtschaftliche Entwicklungspotenzial der ausgewählten Objekte. Mögliche Risiken werden so zuverlässig erkannt, die Rentabilität des Investments eingeschätzt und ein optimales Rendite-Risiko-Profil entworfen. Auf dieser Grundlage bieten wir kundenorientierte Lösungen mit attraktiven Renditen, die Investoren das Engagement in das komplexe Immobilien-Asset erleichtern.

Erfahren Sie mehr über Ihre Chancen als Investor und sprechen Sie uns an. Ihre Ansprechpartnerin Manuela Schreiber freut sich auf den Dialog mit Ihnen.

Investment-Referenz I

Anleihe Immokles AG

Immokles

Privatplatzierung

Immobilien-Anleihe, Börse Frankfurt, 35 Mio. Euro

Die Immokles AG – eine Immobilien-Gesellschaft der IMMOVATION-Unternehmensgruppe – hat am 08.12.2015 eine Anleihe mit einem Volumen von 35 Millionen Euro platziert. Die Anleihe wurde vollständig im Rahmen einer Privatplatzierung von den Barmenia Versicherungen und einer Pensionskasse gezeichnet. Die nicht-öffentliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 08.12.2020 bot einen Zins von 4,0% p.a.. Die Emission wurde von der Equinet Bank AG als Lead Manager und Sole Bookrunner begleitet. Die Funktion des Sicherheiten-Treuhänders wurde von der Rödl Treuhand Hamburg GmbH übernommen.


Hintergrund – Entwicklungsprojekt „Lingner Altstadtgarten Dresden“
Die erste Anleihe der Immokles AG war ein Anlageprodukt für institutionelle Investoren, die angesichts fortdauernder Niedrigzinsen auf der Suche nach alternativen Anlage-Optionen sind. Zur Platzierung der Anleihe hat entscheidend beigetragen, dass die Anleihe zu 100% über das Grundstück des Entwicklungsprojektes „Lingner Altstadtgarten“ in Sachsens Landeshauptstadt Dresden besichert war.

Investoren bot das Areal außergewöhnliche Chancen: Sie ist die letzte Entwicklungsfläche dieser Größenordnung im Zentrum Dresdens. Mit dem Projekt „Lingner Altstadtgarten“ verfolgte die Immokles AG das Ziel, die Grundlagen für die Umwandlung des ehemaligen Industriegeländes im Zentrum Dresdens in ein urbanes Wohnquartier mit bis zu 3.000 Wohnungen zu schaffen. Im Rahmen eines Global-Verkaufs ist das Areal im Dezember 2019 an einen Projektentwickler veräußert worden. Damit wurde das Projekt Lingner Altstadtgarten erfolgreich abgeschlossen.

Weitere Projekte und Anleihen geplant
Die Immokles AG hat bisher vier Projektgesellschaften gegründet. Außer dem Entwicklungsprojekt Lingner Altstadtgarten in Dresden hat die Gesellschaft ein Portfolio mit 879 Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten in Norddeutschland, ein Portfolio mit 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbeeinheiten in Salzgitter sowie 122 Wohnimmobilien in Schongau (Bayern) erworben. Der Ankauf weiterer Wohnimmobilienpakete in Deutschland ist geplant. In diesem Zusammenhang wird die Immokles AG gegebenenfalls weitere Anleihen für institutionelle Investoren begeben.

Investment-Referenz II

Anleihe Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)

Salamander Areal

In Rekordzeit platziert

Immobilien-Anleihe, Börse Stuttgart, 30 Mio. Euro

Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK), eine Tochtergesellschaft der IMMOVATION AG, hat im November 2012 eine Unternehmensanleihe im Freiverkehr der Börse Stuttgart begeben. Die Emission in Form von Inhaberschuldverschreibungen hat ein Volumen von 30 Millionen Euro und eine Laufzeit von 7 Jahren. Die Anleihe ist über eine Grundschuld in der Höhe von 30 Millionen Euro auf dem Grundstück des Salamander-Areals in Kornwestheim bei Stuttgart besichert.
Die Zeichnungsfrist der mit 6,75 Prozent p.a. verzinsten IPSAK-Anleihe konnte aufgrund der hohen Nachfrage bereits am ersten Zeichnungstag nach 90 Minuten vorzeitig beendet werden. Mit dem Emissionserlös aus der Anleihe sind von der IPSAK fünf Tochtergesellschaften gegründet worden. Sie entwickeln außerhalb des Salamander-Areals neue Projekte in Deutschland. Die Anleihe wurde zum Ende der Laufzeit, dem 06.12.2019, an die Anleihegläubiger zurückgezahlt.


Hintergrund – Revitalisierungsprojekt Salamander-Areal
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Das Unternehmen wurde zum Erwerb und Zur Revitalisierung des historischen Salamander-Areals in Kornwestheim bei Stuttgart gegründet.

Das Industriedenkmal umfasst eine Gesamtgrundstücksfläche von ca. 41.000 m² und ca. 90.000 m² Bruttogeschossfläche. Der Marktwert der vermieteten Immobilien des zum Jahreswechsel 2009/2010 von der Vivacon AG erworbenen Areals liegt laut einem Gutachten auf Basis der Soll-Erträge bei ca. 81 Mio. Euro.

Im Verlauf der Revitalisierung wurden bis auf wenige Restflächen alle Gewerbeflächen an Dienstleister und Gewerbebetriebe vermietet. Als Hauptmieter wurde das Land Baden-Württemberg gewonnen. Bis Ende 2017 ist auf einer Fläche von über 30.000 Quadratmetern durch aufwendige Umbauten das Grundbuchzentralarchiv des Landes entstanden – eines der größten Archive Deutschlands. Darüber hinaus wurden Loft-Mietwohnungen geschaffen, eine Kindertagesstätte gebaut und acht Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungen errichtet und verkauft.

In der abschließenden Revitalisierungsphase sind ab 2016 weitere 121 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten, ein REWE-Lebensmittelmarkt und 206 Tiefgaragenplätze entstanden. Zum Ende des ersten Quartals 2018 sind die letzten Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig geworden. Alle Wohnungen sind verkauft.

Mit der Revitalisierung des ehemals ausschließlich gewerblich geprägten Salamander-Areals durch die IPSAK ist ein lebendiger kleiner Stadtteil mit einer Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe entstanden. Mit diesem Projekt ist es der IMMOVATION gelungen, das Industriedenkmal vor den Toren Stuttgarts in eine nachhaltige Ertragsquelle umzuwandeln, das auf Dauer Teil ihres Immobilienbestandes ist.